Pinel, Loc'Avantages, location saisonnière : 3 bons plans pour investir dans l'immobilier en 2022

L'investissement locatif a le vent en poupe. Les prix immobiliers augmentent partout en France et la pierre reste une valeur refuge, notamment dans un contexte d'inflation et d'incertitudes liées aux retraites. Stéphane Desquartiers, fondateur de la Maison de l'investisseur, détaille trois bons plans pour investir cette année dans l'émission BFM Patrimoine.

1. Acheter une résidence secondaire ou semi-principale pour la louer en saisonnier
2. Profiter de la dernière année du Pinel
3. Envisager de louer abordable avec la nouvelle version du dispositif Loc'Avantages

Bon plan n°1 : la résidence secondaire ou semi-principale

Le premier conseil selon lui est de miser sur des villes moyennes, non pas pour acheter un investissement locatif classique, mais pour acheter une résidence secondaire ou semi-principale à la mer ou à la campagne.

Bien que le coût d'une résidence secondaire ait été estimé par SeLoger à 280.000 euros en moyenne, des frais sont à prévoir pour l'entretenir. Et le professionnel estime qu'il peut être intéressant d'optimiser cet achat avec de la location saisonnière. Cela permettra de financer ou d'amortir l'entretien grâce aux rendements compétitifs de ce type de location sans forcément payer d'impôts.

"Avec le meublé à l'amortissement, vous annulez la fiscalité pendant 15/20 ans", explique Stéphane Desquartiers. "Mais attention, il faut soustraire de vos amortissements les périodes d’utilisation personnelle. Par exemple, si vous profitez de votre maison un mois par an, vous devez amortir sur la base de 11/12ème, 2 mois 10/12ème, etc.", poursuit-il.

Le choix de la localisation est cependant très important. Afin d'avoir un bon taux d'occupation, mieux vaut miser sur des villes proches des zones de loisirs et près du TGV. Les villes TGV ont en effet eu la cote l'année dernière avec des prix en hausse et des potentiels de plus-value importants.

"Vous optimiserez votre rendement sur les secteurs mixtes, avec un tourisme fort l’été et économique le reste de l’année, par exemple à Bordeaux, Nice, Cannes, Aix-en-Provence, Marseille, Biarritz, Arcachon, La Rochelle ou Annecy... Sur ces secteurs on frise les 80% d’occupation", explique Stéphane Desquartiers.

Bon plan n°2 : le Pinel avant les taux dégressifs

En 2023, le Pinel va évoluer avec des taux de réduction d'impôts dégressifs. Toutefois, un nouveau dispositif verra le jour, "le Pinel +". Pour bénéficier des taux de réductions inchangés, de nouveaux critères sont prévus, les biens éligibles devront répondre à de nouveaux critères : de taille, de performance énergétique, d'emplacement et de disposition ou de prestations (un extérieur, logement traversant...). Ce qui veut dire qu'ils coûteront probablement plus cher à l'achat, faisant alors baisser la rentabilité des investisseurs...

Selon Stéphane Desquartiers, mieux vaut donc examiner dès maintenant le Pinel dans sa forme actuelle pour profiter des avantages avant les nouvelles contraintes. Pour acheter en Pinel, les premiers mois de l'année seront décisifs. "Il y aura certainement un rush en fin d’année car le prochain dispositif est moins avantageux. Sur un marché post-covid déjà en tension, plus l’année avancera moins on aura de choix et plus les prix augmenteront", souligne-t-il.

Bon plan n°3 : la réduction d'impôts de Loc'Avantages

Louer Abordable devient Loc'Avantages. Un dispositif qui devrait inciter les propriétaires à proposer un loyer inférieur aux tarifs du marché en échange d'une réduction d'impôts de 15% à 65% selon 3 niveaux de décote, comme le précise l'Agence nationale de l'habitait (Anah) :

• un loyer inférieur de 15% pour une réduction d'impôt de 15% sans intermédiation locative et de 20% avec intermédiation locative,
• un loyer inférieur de 30% pour une réduction d'impôt de 35% sans intermédiation locative et de 40% avec intermédiation locative
• et un loyer inférieur de 45% pour une réduction d'impôt de 65% en intermédiation locative (dans ce cas il est impossible de faire sans).

"Ce dispositif n'est pas trop compliqué à mettre en œuvre et n'est pas réservé au neuf ou aux rénovations lourdes. De plus, il est utile à la société, notamment pour aider les plus fragiles", remarque Stéphane Desquartiers.

De plus, en faisant des simulations, il est parfois plus rentable qu'une location nue classique. Toutefois, pour en profiter, il faudra louer en nu pour 6 ans à un locataire sous les plafonds de ressources, en direct ou au travers d’une association. De plus, des primes sont prévues pour les propriétaires. S'ils ont recours à l’intermédiation locative la prime peut aller jusqu'à 3.000 euros.